Введение
Поделюсь своим опытом инвестирования в недвижимость.
Получив несколько лет назад серьезное продвижение по карьерной лестнице, а вместе с ним и существенную прибавку к зарплате, я начала копить. К концу 2020 года на счету скопилась достаточно приличная сумма. Но, если десять лет назад с такими деньгами можно было просто уйти с работы и жить на проценты, то сейчас, увы, все не так радужно. Ставки по банковским депозитам неумолимо падают, а введенный НДФЛ на вклады сводит весь доход практически на нет.
Мое экономическое образование говорило мне, что деньги «должны работать» и я стала искать, куда бы их пристроить.
Куда вложить.
Итак, дано: 5 млн. рублей.
Искомый результат: стабильные 10-15% годовых.
Скажу сразу, что рискованные варианты, типа покупка криптовалюты, я даже не рассматривала. Рынок акций я так же решила обходить стороной – слишком перегреты сейчас цены, да и постоянные разговоры про санкции не умолкают.
Оптимальный вариант – инвестиции в недвижимость, с ними я и решила разобраться. И чем дальше я погружалась в тему, тем больше нюансов открывалось. Если коротко – есть три варианта:
– покупка квартиры в собственность, для сдачи ее в аренду
– инвестиции в REIT,
– инвестиции в коммерческую недвижимость.
Покупка квартиры?
Первое, что приходит в голову, конечно покупка квартиры для дальнейшей сдачи в аренду.
Цены на «двушки» ( а именно эти квартиры пользуются максимальным спросом на рынке аренды жилья), резко подскочили за последний год и теперь начинаются от 8-9 млн. рублей, а в идеале нужно 9-10 млн.
Получается, что мне нужно было брать кредит от 3 млн. рублей. Для комфортных платежей срок пришлось бы растянуть на десятки лет, а мысль о том, что я буду иметь немаленький долг на многие годы, меня совсем не радовала, да и переплата будет практически на уровне суммы кредита. Ровно по этим причинам данный вариант я вычеркнула.
Преимущества:
– собственность на недвижимость «греет карман», в случае проблем, ее всегда можно продать и получить живые деньги,
– сдача квартиры в аренду это ежемесячный поток платежей.
Недостатки
– высокая стоимость,
– ипотека на несколько лет – это головная боль, кроме того, весь процесс сопровождается оформлением страховок и бесконечным сбором бумаг, справок и т.п., что сводит весь доход на нет,
– сдача квартиры в аренду не самое простое дело. Найти платежеспособного, ответственного квартиросъемщика задача не из легких. Придется контролировать его платежи вам, оплату коммунальных услуг, ну и добавьте сюда расходы на ремонт после каждого квартиранта (поверьте, я знаю, о чем говорю)…одна головная боль.
Сколько можно заработать
– при цене квартиры 8 млн руб., сдать ее можно за 35-40 тыс. рублей в месяц. Путем несложных вычислений получаем цифру в районе 6% годовых. Вот только наличие кредита сведет весь заработок всего лишь к паре процентов в год.
Инвестиции в REIT.
Публичные инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trust – REIT)- компании, которые владеют портфелем недвижимости, приносящей доход. Скажу честно, тема фондового рынка мне хорошо знакома, но даже с этими знаниями я не готова инвестировать REIT. Российские компании в данной отрасли только начинают появляться, поэтому доверия к ним особо нет, а для инвестирования в иностранные REITы, нужен статус квалифицированного инвестора.
Преимущества
– зарубежные компании весьма стабильны и прозрачны, многие из них платят дивиденды,
– небольшая сумма входа, часто платят квартальные дивиденды
Недостатки
– необходимы знания в области недвижимости,
– для доступа к покупке необходим статус квалифицированного инвестора, который непросто получить, или счет у зарубежного брокера, что сопровождается тоже немалыми трудностями и новичкам тут не просто,
– высокие рыночные риски – финансовые проблемы, банкротства, снижение спроса на недвижимость в период локдаунов, все это привело к тому, что бумаги многих компаний снижались чуть ли не вдвое.
Сколько можно заработать
– средняя доходность 5-6% годовых в долларах – весьма неплохо, но риски я принять не готова, а главное ставка налога – 30%, которая весьма снижает уровень дохода.
Инвестиции в коммерческую недвижимость.
Да, да, я не сошла с ума. В то время как сотни метров торговых площадей стоят без арендаторов и владельцы коммерческой недвижимости терпят колоссальные убытки, я решила на них заработать.
Помните поговорку «если где-то убыло, значит, где-то прибыло». Иначе говоря, когда владельцы коммерческой недвижимости терпят убытки и банкротятся, кто-то на этом зарабатывает. Ведь это рынок, иначе и не может быть.
Большинство подобных компаний специализируется на выкупе недвижимого имущества у банков, в рамках процедуры банкротства, с целью дальнейшей продажи или управления приобретенными объектами.
Подбирая для себя вариант для сотрудничества, я перебрала несколько фирм и остановила свой выбор на ИФД «Маршал». Скажу честно, на тот момент я не особо разбиралась в теме банкротств и т.п. Я проверяла компании по базам данных юридических лиц, изучала информацию на сайте и общалась с менеджерами. И вот, уже полгода, я клиент «Маршала».
Как работает «Маршал»
Схема заработка предельно проста:
– менеджеры компании отбирают объекты для покупки – чаще всего это имущество, выставленное на аукционы по банкротству и реже дебиторская задолженность. Реализация таких долгов происходит по ценам значительно ниже рыночных,
– юристы оформляют сделки,
– компания взыскивает задолженность или реализует принадлежащее уже ей имущество по рыночной цене, когда недвижимость сдается в аренду и приносит доход в виде арендных платежей,
– разница между ценой покупки и реализации и прочими доходами компании выплачивается клиентам в виде дивидендов
Преимущества
– стабильный доход – 12-15% – за 6 месяцев моя доходность составила 7,3%, что, на мой взгляд, отлично,
– надежность – компания самостоятельно работает на рынке уже 4 года, есть достаточно опыта и собственные наработки в ведении дел, а до этого еще несколько лет ее основатели имели подобный бизнес в составе другого юр.лица,
– не нужно вникать в процесс, управлением занимаются опытные юристы и менеджеры компании,
– все операции имеют соответствующие разрешения
Недостатки
– не самый маленький порог входа – однако, он несравнимо меньше суммы, необходимой для покупки квартиры.
Сколько можно заработать
– здесь могу сказать реальные цифры из собственного опыта: мои 5 млн. рублей принесли мне уже 365 тысяч за полгода. Если так пойдет и дальше, то я рассчитываю на сумму около 15% годовых.
Резюме.
Экономическая ситуация в стране такова, что бизнес продолжает нести колоссальные убытки, череда банкротств как физических так и юридических лиц только нарастает, а значит на их выкупе можно будет еще долго получать прибыль.
При невысоком уровне риска вложений, выбор формы инвестирования через управляющие компании подобные ИФД «Маршал», очевиден.
